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「環境性能の低いビルは、これから価値が下がっていくのではないか」

「GX・ESGの潮流に、保有不動産をどう対応させればよいか」

——不動産オーナー・デベロッパーにとって、建物の環境性能は、もはや「あれば良い」ものではなく、資産価値を左右する経営課題になりつつあります。

本記事では、不動産評価の新常識である「グリーンプレミアム」と「ブラウンディスカウント」を整理しています。

GX時代に資産価値を守るための視点と、省人化・省施工が環境配慮に寄与する考え方を解説します。

不動産評価の新常識「グリーンプレミアム」と「ブラウンディスカウント」

近年、建物の環境性能が賃料や売却価格に反映される傾向が強まっています。ここで押さえておきたいのが、2つの対になる概念です。

• グリーンプレミアム：環境性能の高い（省エネ・環境認証取得）ビルが、賃料や資産価値で上乗せ評価される現象

• ブラウンディスカウント：環境性能の低いビルが、市場から相対的に低く評価される現象

内閣府経済社会総合研究所の分析（『経済分析』第206号、2023年）でも、東京オフィスビルを対象にグリーン・プレミアムの存在が推定されています。

実務の現場でも、省エネビルの賃料が数%高い傾向や、環境認証物件の稼働率が高い傾向が指摘されており、環境性能は稼働・賃料・資産価値に影響する要素として無視できなくなっています。

環境性能を「見える化」する認証制度

環境性能を客観的に市場へ伝えるには、第三者評価による認証が有効です。

代表的なものに、日本のCASBEE（建築環境総合性能評価システム）、米国発のLEED、金融機関が推進するDBJ Green Building認証、省エネ性能を表示するBELSなどがあります。

CASBEE不動産評価はS〜Bのランクで表示され、企画・新築・既存・改修と事業段階ごとのツールが整備されています。

▶ 出典：内閣府経済社会総合研究所『経済分析』第206号（2023年）「不動産市場のグリーン価値」 https://www.esri.cao.go.jp/jp/esri/archive/bun/bun206/bun206d.pdf ／ CASBEE（建築環境・省エネルギー機構） https://www.ibecs.or.jp/CASBEE/

環境配慮建築の潮流と「施工最小化（省施工）」という視点

環境性能を高める動きは、新築だけでなく建物のライフサイクル全体に広がっています。

大手デベロッパーを中心に、中大規模の木造・耐火木造ビルの取り組みなど、環境負荷を抑えた建築の事例が増えています。

国土交通省が推進するグリーンリース（オーナーとテナントが協働して省エネ・環境配慮を進める賃貸借の仕組み）のように、運用面から環境性能を高める枠組みも整いつつあります。

こうした流れの中で見落とされがちなのが、「施工の最小化（省施工）」がCO2削減に寄与するという視点です。

改修や設備更新のたびに、壁を壊し、大がかりな配線工事を行い、廃材を出す——このプロセス自体が、環境負荷を生みます。

工事量そのものを減らせれば、施工時のCO2排出や廃棄物を抑えることにつながります。

大がかりな配線工事なし！Akerunが貢献する環境配慮とスマート化

入退室管理のスマート化は、この「省施工」と相性のよい取り組みです。

スマートロック「Akerun」は、既存のドアや鍵を活かして後付けで設置できるため、扉の交換や大がかりな配線・電気工事、壁の解体を伴わずにビルをスマート化できます。

• 壁壊し・配線工事を抑えた後付け設置：既存設備を活かすことで、施工時の廃材・工事量を抑えられます。サムターン錠には電池駆動の「Akerun Pro」、自動ドア・電気錠には「Akerun コントローラー」を選択できます
  

• クラウド管理で運用を効率化：入退室・権限管理をクラウド上で行い、遠隔での管理・省人化を実現します
  

• 原状回復も想定しやすい：賃貸物件でも導入しやすく、テナント入れ替え時の負担を抑えます
  

• 予約・決済システムとの連携：予約プラットフォーム（RESERVAなど）や基幹システム「fixU」と連携し、無人・省人運営を後押しします。Akerunは業界最大級のAPI連携数を掲げています

省人化・省施工の設備は、運営コストの削減だけでなく、GX・ESGの観点からも「環境負荷を抑えた選択」として位置づけられます。環境性能への配慮を、大規模改修だけでなく日々の設備選定から積み上げていくことが、これからの不動産経営には求められます。

▶ 参考：Akerun「業界最大級のAPI連携」 https://akerun.com/entry_and_exit/alignment

まとめ：GX時代に資産価値を守るために

環境性能は、賃料・稼働・資産価値を左右する経営課題になりました。

ブラウンディスカウントを避け、資産価値を守るには、大規模な環境投資だけでなく、日々の設備選定における「省人化・省施工」の積み重ねも有効です。

次のような方は、環境配慮と運用効率を両立する視点での検討をおすすめします。

• 保有ビルの環境性能を高め、資産価値の下落（ブラウンディスカウント）を避けたいオーナー

• ESG・GX投資に取り組み、環境認証の取得を検討しているデベロッパー

• 大がかりな工事を抑えつつ、ビルのスマート化・省人化を進めたい

• テナント入れ替え時の工事負担を減らし、運用を効率化したい
  

フォトシンス（Akerun／Migakun／fixU）のご紹介

提供元である株式会社フォトシンスでは、スマートロック「Akerun」をはじめ、現場オペレーションを担う「Migakun」、店舗の無人化・省人化を支える基幹システム「fixU」を扱っており、「商用施設の無人化をトータルソリューションする」サービスを展開しています。さらに、フォトシンスの強力なパートナーシップを活用することで、システムや運営面だけでなく、無人店舗の開業に不可欠な「不動産物件」「内装」「業務用機器・什器」を扱う企業のご紹介まで包括的にサポートが可能です。

ESG・GX投資に取り組む不動産企業向けに、Akerunの環境的メリットや導入スペックをまとめた資料は、以下より無料でダウンロードいただけます。

• Akerun資料ダウンロード：https://akerun.com/download

• ご相談・お問い合わせ：https://akerun.com/inquiry_top

参考・出典一覧

• 内閣府経済社会総合研究所『経済分析』第206号（2023年）「不動産市場のグリーン価値」 https://www.esri.cao.go.jp/jp/esri/archive/bun/bun206/bun206d.pdf

• CASBEE（建築環境・省エネルギー機構） https://www.ibecs.or.jp/CASBEE/

• Akerun「業界最大級のAPI連携」 https://akerun.com/entry_and_exit/alignment