Akerun(アケルン) | スマートロック
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「マンションやオフィスビルの低層階・1階を、もっと高収益な用途に活用できないか」「地域に開かれた空間をつくって、容積率の緩和も受けられないか」

——不動産オーナー・デベロッパー・PMの方であれば、こうした検討をされたことがあるのではないでしょうか。

低層階を「街に開く」ことは、容積率緩和というインセンティブと、賃料収益の向上という二つのメリットにつながり得ます。

一方で、レジデンス低層階の高収益コワーキング化が思うように広がらない、制度・運用上の壁も存在します。

本記事では、ビルオーナー・デベロッパーの方に向けて、下記を整理しています。

①総合設計制度・公開空地による緩和のしくみ

②レジデンス低層階のコワーキング化が進みにくい理由

③住商分離と無人化を両立する入退室管理の設計

※本記事は一般的な解説です。容積率緩和や用途の可否は、用途地域・自治体の要綱・個別協議によって大きく異なります。必ず特定行政庁（建築指導課・都市計画課）および専門家にご確認ください。

ビルの低層階・レジデンス1階を「街に開く」動機と市場トレンド

出社回帰や働き方の多様化を背景に、都心では小規模なワークスペースやコワーキングの需要増が続いています。

ビルの低層階や共用部を「地域に開かれた用途」に転換することは、遊休空間の収益化と街のにぎわい創出を同時に狙える手法として注目されています。

総合設計制度（建築基準法第59条の2）：公開空地による容積率・高さの緩和

その代表的なインセンティブが、建築基準法第59条の2に基づく総合設計制度です。

これは、一定規模以上の敷地内に一般に公開された空地（公開空地）を確保するなど、市街地環境の整備改善に役立つと特定行政庁が認めた建築物について、容積率制限・高さ制限の一部を緩和できる制度です。

制度のポイントは次のとおりです。

• 緩和には特定行政庁の許可が必要で、建築審査会の同意を要する。計画初期からの事前相談が前提

• 一般型のほか、長期優良住宅型・マンション建替型などがある

• 自治体ごとに要綱・運用が異なる（横浜市の市街地環境設計制度、名古屋市・大阪市の指導基準など）。同じ制度でも、地域によって公開空地率の下限や緩和の上限が変わる

• 自治体によっては、地域に貢献する「育成用途・誘導用途」（にぎわいや交流に資する用途）を評価する運用もあり、コワーキング等がこれに位置づけられる可能性がある

つまり、「敷地内に公開空地をつくり、低層階を街に開く」ことは、単なる賃貸収益だけでなく、容積率緩和という上位のメリットにもつながり得る——これが低層階活用の大きな動機です。

▶ 出典：名古屋市「総合設計許可」 https://www.city.nagoya.jp/jigyou/category/39-6-3-6-13-0-0-0-0-0.html
足立区「建築基準法第59条の2（総合設計制度）」 https://www.city.adachi.tokyo.jp/kaihatsu/machi/kenchikubutsu/toku-k-59-2-1yoseki.html ／ 横浜市「市街地環境設計制度」 https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/tetsuduki/kyoka/sekkeiseido/shigaichikankyo.html ／ 大阪市「総合設計制度」 https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000012322.html

なぜレジデンス低層階の高収益コワーキング化が進まないのか？

制度的な後押しがあるにもかかわらず、レジデンス（共同住宅）の低層階を高収益なコワーキングに転換する事例は、期待ほど街に溢れていません。

そこには大きく分けて、制度・都市計画側の制約と、運用側の壁があります。

まず前提として押さえておきたいのは、総合設計制度による緩和は「容積率・高さ」の緩和であって、「用途」の緩和ではないという点です。

どの用途を建てられるかは用途地域（都市計画）が支配します。

住居系の用途地域では、事務所やコワーキングのように不特定多数が出入りする用途・規模に制限がかかることが多く、レジデンス低層階をそのままコワーキング化できるとは限りません。

用途の特例は、都市再生特別地区や地区計画などの都市計画上の仕組みで個別に図られるケースはありますが、エリアごとの差が非常に大きいのが実情です。

そのうえで、運用面では次の2つの壁が立ちはだかります。

壁1：居住者のプライバシーとセキュリティ（住宅部と店舗・共用部の分離）

レジデンスの低層階を街に開くと、不特定多数の外部利用者と居住者の動線が交わるリスクが生まれます。

居住者にとっては、見知らぬ人が建物内を行き来することへの不安が大きく、住宅部・住民専用の共用部と、一般に開かれた店舗・ワークスペースを物理的・権限的に明確に分離する設計が欠かせません。

この住商分離が難しいことが、コワーキング化の心理的・実務的なハードルになっています。

壁2：受付・鍵管理の人件費と運用の煩雑さ

もう一つが運用コストです。外部利用者を受け入れるとなると、受付・鍵の受け渡し・入退室の管理が必要になります。

ここに常駐スタッフを置くと人件費が収益を圧迫し、低層階活用の採算が合わなくなる——これが「進まない理由」の実務的な核心です。

「スマートロック×エリア別アクセス権限」で住商分離と無人化を両立

この2つの壁を同時に解くのが、エリア別のアクセス権限を出し分けられるスマートロックです。クラウド上で権限を管理することで、次のような運用が可能になります。

• 住宅部・住民専用共用部・一般開放エリアの権限を分離：居住者は住宅エリアへ、コワーキング利用者は開放エリアのみへ、というように、入れる範囲を人・時間帯ごとに出し分ける
  
  

• 受付・鍵の無人化：予約・会員システムと連携し、利用者に予約時間だけ有効な鍵権限を自動発行することで、常駐受付を不要にする
  
  

• 入退室ログによる可視化：「いつ・誰が・どのエリアに入ったか」が記録されるため、居住者の安心とトラブル対応の両方を担保できる

Akerunによる実装

スマートロック「Akerun」は、既存のドアに後付け工事で設置でき、クラウドの管理画面から権限を瞬時に出し分けられます。不動産・デベロッパーの現場では、次の点が強みになります。

• 後付けで住商分離を実現：エントランス・共用部・専有部・開放エリアのそれぞれに合わせて、自動ドア・電気錠向けの「Akerun コントローラー」、サムターン錠向けの「Akerun Pro」を選択できる
  
  

• 1枚の会員証で複数拠点・複数エリアを制御：シェアオフィス運営では、1枚の会員証でどの拠点・どのエリアも利用できるような設計の実績があります
  
  

• 予約・決済システムとの連携：予約プラットフォーム（RESERVAなど）や無人・省人店舗の基幹システム「fixU」と連携し、入会・予約から鍵発行・決済までを自動化。Akerunは業界最大級のAPI連携数を掲げています
  
  

• 遠隔管理：離れた場所から在室状況・入退室履歴を確認でき、複数物件の一元管理に対応

こうした入退室管理を前提に設計することで、「公開空地で容積率緩和を受けつつ、低層階を無人・省人のコワーキングとして収益化する」というシナリオが、運用面でも現実味を帯びてきます。

▶ 参考：Akerun「業界最大級のAPI連携」 https://akerun.com/entry_and_exit/alignment ／ Akerun導入事例（シェアオフィスでの活用） https://akerun.com/casestudy/detail_nttud

まとめ：低層階を「街に開く」前に確認したいポイント

低層階・レジデンス1階の収益化は、「容積率緩和のインセンティブ」と「住商分離・無人化の運用設計」の両輪で考えることが成功の鍵です。

次のような立場の方は、計画初期の段階で特定行政庁・専門家への相談をおすすめします。

• ビルの低層階・共用部を公開空地とセットで収益化したいオーナー・デベロッパー

• レジデンスの1階をコワーキング・シェアスペースに転換したいPM・管理会社

• 居住者のセキュリティを守りながら外部利用を受け入れたい

• 受付・鍵管理を無人化し、低層階活用の採算を成立させたい

フォトシンス（Akerun／Migakun／fixU）のご紹介

提供元である株式会社フォトシンスでは、スマートロック「Akerun」をはじめ、現場オペレーションを担う「Migakun」、店舗の無人化・省人化を支える基幹システム「fixU」を扱っており、「商用施設の無人化をトータルソリューションする」サービスを展開しています。さらに、フォトシンスの強力なパートナーシップを活用することで、システムや運営面だけでなく、無人店舗の開業に不可欠な「不動産物件」「内装」「業務用機器・什器」を扱う企業のご紹介まで包括的にサポートが可能です。

Akerunの製品仕様をまとめた資料は、以下より無料でダウンロードいただけます。

• Akerun資料ダウンロード：https://akerun.com/download

• ご相談・お問い合わせ：https://akerun.com/inquiry_top

参考・出典一覧

• 足立区「建築基準法第59条の2（総合設計制度）」 https://www.city.adachi.tokyo.jp/kaihatsu/machi/kenchikubutsu/toku-k-59-2-1yoseki.html

• 横浜市「市街地環境設計制度（建築基準法第59条の2）」 https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/tetsuduki/kyoka/sekkeiseido/shigaichikankyo.html

• 大阪市「総合設計制度（法第59条の2）」 https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000012322.html

• 名古屋市「総合設計許可」 https://www.city.nagoya.jp/jigyou/category/39-6-3-6-13-0-0-0-0-0.html

• Akerun「業界最大級のAPI連携」 https://akerun.com/entry_and_exit/alignment

• Akerun導入事例（シェアオフィスでの活用） https://akerun.com/casestudy/detail_nttud