Akerun(アケルン) | スマートロック
導入社数No.1の法人向け入退室管理

保有するビルの空室率が改善しない、使われていないフロアや会議室が放置されている——。

こうした課題を抱える不動産オーナーや管理会社の間で、いま急速に注目を集めているのが「時間貸し」による無人ビジネスモデルです。

従来のように長期テナントを探すのではなく、遊休スペースをそのまま「時間単位で貸し出せる収益資産」に変える。

この空間DX（デジタルトランスフォーメーション）を支えているのが、クラウド型スマートロックによる無人化技術です。

本記事では、空きスペースを活用して安定的な収益源に変えるための考え方から、必要な設備をまとめています。

そして不動産オーナー・ビル管理企業がスマートロックを導入する際に重視するポイントまでを、Akerunの導入傾向データも交えながら解説します。

空きスペース活用で「無人ビジネス」を選ぶべき理由（低運用コスト・高利回り）

空きスペースの活用方法にはさまざまな選択肢がありますが、そのなかで「無人ビジネスモデル」が選ばれる背景には、明確な合理性があります。

1. 人件費という最大の固定費が発生しない

有人運営の場合、営業時間中は常時スタッフを配置する必要があり、少なくとも月あたり数十万円規模の人件費が発生します。

無人化することでこの固定費が丸ごと不要になり、賃料や光熱費のみで運営できるため、営業利益率が構造的に高くなります。

2. 24時間稼働で収益機会を最大化できる

有人店舗は営業時間に縛られますが、無人スペースは早朝・深夜・休日を含めた24時間365日を稼働時間にできます。

同じ床面積でも「稼働可能時間」が2〜3倍になるため、時間貸しモデルとの相性が極めて良好です。

3. 小さな面積からでも収益化できる

数坪の小規模スペースでも、時間貸しなら十分に事業として成立します。

フロアの一角や倉庫、地下スペースなど、これまで長期テナント募集が難しかった変形区画や小面積区画も、収益資産に転換できます。

4. 需要の変動に柔軟に対応できる

長期テナント契約と違い、稼働状況を見ながら料金や運営時間を機動的に調整できます。

景気変動や地域需要の変化に応じて、レンタルスタジオから会議室、コワーキングへと業態を切り替えることも可能です。

投資対効果が高い、空きスペース活用の具体例

実際に、どのような業態が空きスペース活用として選ばれているのか。代表的なモデルと、少し変わった活用事例を紹介します。

定番モデル：確実な需要が見込める3業態

時間貸し会議室・レンタルスペース
最もオーソドックスで、都心オフィス街を中心に安定した需要があります。Wi-Fi、モニター、ホワイトボードといった基本設備さえ整えれば、10坪程度から開業可能です。

予約サイトへの掲載とスマートロックによる無人受付を組み合わせることで、オーナーが現地に一切出向かない完全リモート運営が実現します。

無人レンタルスタジオ
ダンス、ヨガ、フィットネス、写真撮影、音楽練習など、用途特化型スタジオは高い時間単価が期待できる業態です。

鏡と床材、簡易的な機材を用意するだけで、1時間あたり数千円の単価設定が可能。夜間や早朝の需要が特に強く、無人化との親和性が高い分野です。

セルフ倉庫・トランクルーム
郊外や住宅地に近いビル、地下スペースの活用に適したモデル。一度契約すれば月額課金で長期利用されるケースが多く、稼働が安定すれば非常に手離れの良い収益資産になります。

特徴的な活用例：ニッチ需要を捉えるユニーク業態

近年、Akerunへの問い合わせや商談の中では、既存業態にとらわれないユニークな無人スペースの相談も増えています。以下は、その一例です。

• 無人ゴルフシミュレーター施設：オフィスビルの空きフロアを活用し、深夜帯まで営業できる完全無人型ゴルフ練習場として運用

• 防音付き無人配信スタジオ：VTuber・ポッドキャスト配信者向けに、機材完備の個室スタジオを時間貸し

• 無人音楽練習室（防音ブース）：楽器演奏者向けに、住宅街では確保しづらい防音環境を提供

• 無人テレワークブース：駅近ビルの空きテナントを個室ワークスペースに転換

• 無人試着室型アパレル体験スペース：EC事業者が実店舗を持たずに試着機会だけを提供

• 無人ペット同伴ワークスペース：ペットと一緒に働ける個室を時間貸し

• 無人料理教室・シェアキッチン：調理器具・食器を備え、料理系配信者や小規模教室に貸し出し

これらに共通するのは、「特定ニーズに深く応える」「常駐スタッフでは採算が合わない」という点です。

無人化と時間貸しの組み合わせによって初めて成立するビジネスモデルであり、空きスペース活用の可能性を大きく広げています。

現地への駆けつけを不要にする「空間の完全自動化」に必要な設備

空きスペース活用で最も重要なのは、「オーナーが現地に行かなくても運営が回る仕組み」を構築することです。以下の設備を組み合わせることで、完全自動化が実現します。

1. クラウド型スマートロック（Akerun）

無人ビジネスの心臓部となる設備です。予約者にのみ、予約時間帯だけ有効な鍵権限をスマートフォン経由で自動発行できるため、鍵の受け渡しや現地対応が一切不要になります。既設のドアに工事不要で後付けできるAkerunなら、原状回復義務がある賃貸物件でも導入可能で、初期投資を最小限に抑えられます。

2. オンライン予約・決済システム

スペース予約サイト（スペースマーケット、instabase、インスタベースなど）と連携するか、独自の予約フォームを用意します。決済はクレジットカードによる事前決済が基本で、料金トラブルを未然に防ぎます。予約情報とスマートロックの権限発行を連動させることで、予約から解錠までを完全自動化できます。

3. 遠隔監視カメラ

無人スペースの安全管理と、万一のトラブル時のエビデンス確保のために不可欠です。クラウド録画型のカメラを設置し、スマートフォンからリアルタイム確認できる体制を整えます。プライバシー配慮の観点から、設置場所（入口・共用部のみ等）は事前に明示することが重要です。

4. Wi-Fi・電源・空調の遠隔管理

利用者の満足度を左右する基本インフラです。特に空調は、無人運営では点けっぱなしによるコスト増や、消し忘れによるクレームが起きやすいポイント。予約時間に連動して自動制御するIoT機器を導入することで、快適性と光熱費削減を両立できます。

5. 清掃・備品補充のオペレーション設計

物理的な清掃は無人化できないため、清掃業者との連携か、利用者による原状回復ルールの設計が必要です。次項で詳しく解説します。

無人店舗における清潔さの重要性

無人ビジネスにおいて、清潔さの維持は単なる衛生管理ではなく、リピート率と口コミ評価を決定づける最重要ファクターです。無人スペースの利用者は、スタッフに直接クレームを伝える機会がない代わりに、その不満をレビューサイトやSNSに書き込みます。「前の利用者の物が残っていた」「ゴミが放置されていた」といった評価が一つ付くだけで、稼働率は目に見えて低下します。

清潔さを維持するためのポイントは3つあります。

1. 利用者による原状回復ルールの明確化

利用規約に「ゴミの持ち帰り」「使用備品の元位置戻し」を明記し、入退室時に見えるところに掲示します。ルールが曖昧だと利用者もどこまでやればよいか判断できません。

2. 定期清掃の外部委託 

週2〜3回、または稼働状況に応じた頻度で、清掃業者に鍵権限を発行して定期清掃を実施します。Akerunなら、清掃業者にも時間限定の鍵権限を発行できるため、セキュリティを保ちながら外部委託が可能です。

3. 入退室ログを活用した清掃タイミングの最適化 

入退室データを分析することで、「利用頻度の高い時間帯」「清掃が必要になりやすいタイミング」を把握できます。データに基づいた清掃計画は、無駄なコストを削減しつつ清潔さを維持する上で強力な武器になります。

清潔さは、無人ビジネスにおける「見えない接客品質」です。ここに投資できるかどうかが、長期的な収益性を大きく左右します。

こちらの記事もご参考ください
オフィスや店舗／施設のドアにおすすめのスマートロック5選！デメリットや選び方も解説 https://akerun.com/knowledge/20230609

不動産オーナー・ビル管理企業が重視する導入の傾向

Akerunがこれまでビルオーナーやデベロッパー、不動産管理企業と行ってきた商談データを総論として振り返ると以下のことがわかっています。

空きスペースを時間貸しビジネスに転換する際、最も懸念されているのは「不特定多数の出入りによるビル全体のセキュリティ低下」であることが明確に浮かび上がっています。

長期テナントであれば入居者が固定されており、共用エントランスの鍵管理も一元的に運用できます。

しかし、時間貸しモデルでは、日替わりで見知らぬ利用者がビルに出入りすることになり、既存の他テナントや管理会社から「セキュリティが担保できないなら反対」という声が上がることも少なくありません。

実際、この懸念が原因で空きスペース活用プロジェクトが頓挫してしまうケースは決して珍しくないのです。

これに対し、Akerunを導入した物件では、「スペースのドアだけに個別のアクセス権限を付与し、ビルのエントランス（自動ドア・電気錠等）とも連動させる」構成をとることもできます。

ビル全体のセキュリティレベルを維持したまま、空きテナントのみを安全に無人化・収益化できているという定量的・総論的な導入メリットが確認されています。

具体的には、次のような制御が可能です。

• 予約時間帯のみ、予約者のスマートフォンでビルエントランスと目的のスペース両方が解錠できる

• 予約時間外は、たとえ鍵情報が第三者に渡っても一切開かない

• 誰がいつ入退室したかの完全なログが、オーナー・管理会社側にリアルタイムで残る

• 清掃業者や設備業者にも、必要な時間帯だけの限定的な権限を発行できる

これにより、「時間貸しビジネスによる収益化」と「ビル全体のセキュリティ維持」という、一見トレードオフに見える2つの目的を同時に達成できる。

この点が、不動産オーナー・ビル管理企業から高く評価されている導入決定要因となっています。

また、Akerunコントローラーを併用することで、既設の電気錠や自動ドアといった、ビル既存の入退室設備とも連携可能なため、大規模リノベーションを伴わずに導入できる点も、意思決定を後押しする重要な要素となっています。

まとめ｜ただの空き部屋を「スマートな収益物件」に変えるために

保有するビルの空きテナントや遊休スペースは、放置しておけば単なるコスト（管理費・機会損失）ですが、適切な仕組みを整えれば「不労所得を生む収益資産」に変わります。

その鍵を握るのが、スマートロックを中核とした空間の無人化・自動化です。

改めて、空きスペース活用を成功させるためのポイントを整理します。

• 業態選定：会議室、レンタルスタジオ、セルフ倉庫といった定番モデルに加え、地域需要に応じたユニーク業態にも可能性がある

• 完全自動化：スマートロック、オンライン予約・決済、遠隔監視、IoTによる空調制御を組み合わせ、オーナーが現地に行かなくても回る設計にする

• 清潔さの担保：無人ビジネスにおける最重要ファクター。定期清掃と入退室ログの活用で維持する

• ビル全体のセキュリティ維持：スペース単体ではなく、ビル全体のセキュリティ構成のなかで無人化を設計する

Akerunは、世界初の後付け型スマートロックとして、工事不要・初期費用ゼロで導入でき、既設のビル設備とも柔軟に連動可能です。既に多くのビルオーナー・不動産管理企業に導入されており、空きスペース活用のためのプラットフォームとして選ばれ続けています。

保有スペースの活用に課題を感じている方は、まずは資料をご覧いただき、貴社物件での実現可能性を検討してみてはいかがでしょうか。

関連リンク

• Akerun入退室管理システム

• Akerun Pro（後付け型スマートロック）

• Akerun コントローラー（既設電気錠対応）

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