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テレワークやリモートワークの増加、少人数でのパーティや友人同士での集まりなど、落ち着いて作業したりくつろいだりできるスペースを短時間利用できる「レンタルスペース」の需要が増えています。そこで、本記事ではレンタルスペースを開業するためのポイントやセキュリティリスク、開業に向けた準備、そして収益化のためのポイントなどについて解説します。レンタルスペースをこれから開業したいと思う方、既にレンタルスペースを経営している方は、ぜひご一読ください。

レンタルスペース開業のポイント

レンタルスペースを開業するにあたり、どんな種類があるのか、どんなポイントに注意すべきなのか確認しましょう。

レンタルスペースの種類

レンタルスペースと一言で言っても、その種類は多岐にわたります。テレワークやリモートワークなどのオフィス利用やイベントスペースとしての利用が一般的に知られていますが、他にも以下のような用途があります。

• パーティスペース

• 貸し会議室

• 民泊サービス

• 物置・倉庫サービス

• 受験勉強や就職活動、資格試験のための自習室

• シェアサロン

• 期間限定ショップ

• プライベートジム

• 撮影スタジオ

特に、近年ではYouTubeなどの動画配信サービスで配信をする人が増えてきたことから、自宅でなくおしゃれなレンタルスペースで配信したい、撮影したいという需要も増加しているようです。
このように、レンタルスペースにはさまざまな用途があり、カフェ／レンタルキッチン型、住居型、オフィス／会議室型、特化型の4つに大きく分けられます。

カフェ／レンタルキッチン型

おしゃれな内装を用意すれば、パーティスペース、シェアサロン、期間限定ショップや動画撮影スペースなどに利用できるレンタルスペースとなります。必要なのはテーブル、ソファーなどのインテリア一式と、調理場、調理器具、食器、冷蔵庫などの料理に必要な機材やキッチン周りのアイテムが挙げられます。期間限定ショップを想定するなら、商品を陳列するための棚も用意しておきましょう。

カフェ／レンタルキッチン型のレンタルスペースにはおしゃれさが求められますが、それにも種類があります。つまり、どういったタイプにするのか、ターゲットユーザーはどういう嗜好なのかを明確にし、インテリア全般のコンセプトを決めることが重要です。後から家具や内装を変更するには大きなコストがかかるので、事前にこの点に気をつけてレンタルスペースを作りましょう。

住居型

少人数でのパーティや自習室、民泊、ワークショップなどにはリラックスできる住居型のレンタルスペースが好まれます。コロナ禍などで自宅に集まりづらい昨今の情勢を鑑みてレンタルスペースを使いたいという人にも、自宅以外の静かな環境で集中して勉強したい、という人にもおすすめです。さらに、最低限の生活用品が揃っていれば、民泊サービスでの利用も可能です。

この住居型のレンタルスペースに必要なものは、椅子とテーブルのセット、ソファ、クッション、ラグ、テレビなど利用者がくつろげる空間を演出できる家具です。 さらにキッチンや調理器具、食器類もあると民泊サービスでは喜ばれるかもしれません。また民泊ユーザー向けに、トランプやボードゲームを置いたり、無料で利用できるWi-Fiを用意しておくと満足度をアップできリピーターの醸成にも役立つでしょう。

オフィス／会議室型

コワーキングスペースやテレワークとしての利用はもちろん、自社に会議室がないスタートアップ企業やセミナーの場所として使いたいニーズには、会議室型のレンタルスペースが良いでしょう。主にビジネスシーンでの利用が想定されるため、ビジネス用の椅子とテーブル、プロジェクター、スクリーン、ホワイトボードなどが必要です。

また、パソコン、スマホ、タブレットなどの電子端末の利用が想定されるため、複数台の接続が可能なWi-Fiルーター、十分な数の電源に加え、可能なら高速インターネット設備もあると利用体験を向上させることができます。他にも、コーヒーメーカーや文房具類、給湯室のような簡易キッチンなどがあるとユーザーの満足度を高めることができるでしょう。

特化型

プライベートジムなど、特定の目的のみに特化したレンタルスペースにする場合は、必要な什器がレンタルスペースごとに異なります。例えば、プライベートジムならバーベルを上げるためのパワーラックやプラットフォーム、サイクルマシンなどのほか、トレーニングマットで床を傷つけないようにする工夫も必要です。また建物や部屋の利用用途によっては防音設備、防火設備も必要な場合もあるので、近隣トラブルにならないように事前の調査を行いましょう。

事業として利益を上げるには？

レンタルスペースは、活用されていない遊休不動産などを有効活用でき、初期投資に必要な費用も比較的抑えやすいことから運営しやすいとされています。初期投資としては、家具などの設備投資に加え、敷金・礼金・保証料などの契約料が挙げられます。ランニングコストとしては賃料、清掃費用、家具などが壊れた場合のメンテナンス費用などがあります。

これまで不動産投資と言えば、多くの場合は月単位で貸し出すことが多くありましたが、レンタルスペースは時間単位／日単位での貸し出しも可能になり、利益を出しやすいのが大きなメリットです。賃貸の場合は、借り手がいない期間は収益がゼロなので単なるコストですが、レンタルスペースであれば細かく売り上げが出せるので、取り組み次第で収益ゼロの期間を少なくすることができます。
運用形態やレンタルスペースの大きさ、場所によって売り上げも変わってくるため一概にどのくらいの利益が得られるとは言えませんが、無人運営が可能な業務形態であればランニングコストを大幅に抑えられるので、スモールビジネスとしての投資には非常に向いていると言えます。

レンタルスペースの場所や規模は？

レンタルスペースは、マンション一室を利用するパターンが多くみられます。。マンションの場合は個人所有の物件も多く、空き部屋の有効活用として一般化しつつあります。小さい規模のスペースであれば、インテリアへの投資も少なくてすみますし、自習室、動画撮影スペースなどさまざまな用途にも使いやすく、メンテナンスもしやすいというメリットがあります。
また、古く安い物件を購入してリフォームし、レンタルスペースとして運営するというパターンもあります。投資額が少なければ、回収も早くなりますし、ある程度ビルや建物が古くても内装や設備を充実させることで、特に問題なくユーザーに利用してもらえる事例もあります。

ニーズをリサーチする

レンタルスペースは、立地に対してその周辺にどのようなニーズがあるのかをしっかりリサーチすることが重要です。例えば、近隣にオフィスが多い場所で、ママ友会などに利用しやすい住居型スペースを用意しても収益につながりにくいでしょう。逆に、住宅街に大きな音が発生するようなパーティースペースを作ってしまうと、騒音などで近所に迷惑をかけてしまい、トラブルにつながることも考えられます。

一方で、特化型で紹介したパーソナルジムのように、近隣の利用者のニーズにはまれば上手く運営することが可能な業種もあります。例えば、周辺にジムがないエリアに、24時間運営で時間単位で借りられるトレーニングマシン完備のパーソナルジムがあれば、使ってみたいと思う人は多いのではないでしょうか。

レンタルスペースにおけるセキュリティリスク

では、レンタルスペースにおけるセキュリティリスクとしては、どのようなものが考えられるのでしょうか。トラブル防止の方法とそのために必要な設備についてご紹介します。

どのようなリスクが考えられるのか？

レンタルスペースの最も大きなリスクとして、家具や備品の破損や汚損、備品の盗難などが挙げられます。破損や汚損の場合は損害賠償問題、盗難の場合は刑事事件にも発展しかねません。これらのトラブルを防止するためには、まずスペースの借り手となる利用者の身元を確認できる状態にしておくことが必要です。
会員アプリなどで個人情報を取得し保管しておくことで、トラブル発生の抑止力にもなります。

他にも、鍵の受け渡しトラブル、ダブルブッキングなど管理側のミスもセキュリティリスクとして考えられます。特に鍵は紛失、盗難などの問題が起こった場合、鍵自体の取り替えまで必要になるのでコスト的にも大きなリスクとなります。

無人化や夜間に省人化する場合のリスク

レンタルスペースは月の売り上げ上限がほぼ決まっているので（利用可能時間 x 時間単価）、利益率を高くしようとした場合は無人運営などで人件費などの経費を抑えるしかなく、そういった理由から無人化、省人化を行っているところも少なくありません。
しかし、そうなると、根本的なセキュリティ上の問題を解決しなければならず、レンタルスペースを開設するビル、あるいはマンションなどのセキュリティ設備の確認や、監視カメラ、入退室用のスマートロックの導入などある程度のイニシャルコストを覚悟する必要があります。
そもそも、レンタルスペースの無人貸し出しはある程度のリスクを伴うので、セキュリティ設備は積極的に取り入れる方が安心です。

トラブル回避の方法とそれを実現する設備

前述のようなトラブルを回避するためには、いくつかの方法があります。
例えばコワーキングスペースや貸し会議室など、回転も早くある程度の利益が見込めるレンタルスペースであれば、常駐スタッフの配置を検討してみても良いでしょう。
しかし、この常駐スタッフは他の方法と比べて比較的固定費がかかる方法でもあり、小規模でスペース自体の高い利益が見込めない場合にはあまり向いていません。

一方、監視カメラを設置したり、電気錠やスマートロックを利用する方法であれば、スタッフを配置するのに比べて多少のリスクは残るものの、コストを大幅に抑えることができます。手持ちの交通系ICカードやスマホを鍵にできるクラウド型入退室管理システムなどを利用すれば、登録ユーザーの利用履歴もすぐにわかるため、盗難や汚損など不正な利用の抑止や不正利用者の特定にも便利です。

レンタルスペース開業の準備

最後に、レンタルスペース開業の準備に必要なことを3つまとめました。これからレンタルスペースを開業しようとしている方は、ぜひ参考にしてください。

立地を選ぶコツ

レンタルスペースを開業しようとする際、最も重要なのは立地（不動産）の選定です。ここまで説明してきたように、レンタルスペースは立地とニーズを考えて選ぶ必要があります。

何用途のレンタルスペースを誰に提供したいのか、そして、選定する立地には想定するターゲットがいるのか、またその場所には競合がどの程度存在し、競争した場合により多くの顧客を獲得できる見込みがあるのかなど、開設前に分析することが重要です。

運用にかかるコストの計算

開設前に、運用にかかるコストを計算しておきましょう。設備投資や敷金・礼金などの初期費用に加え、家賃や光熱費、インターネット回線費用などのランニングコストなどを計算し、それを1ヶ月あたりいくらの売り上げが出れば収益化できるのか、入念に計算することが重要です。
また、清掃を頼んだり設備の汚損や破損を修理し、場合によっては再購入したりなど、メンテナンスにかかるコストもある程度ランニングコストとして最初に計上しておき、余裕を持って運用できるように計算しておくと良いでしょう。

セキュリティ対策

レンタルスペースの運用を考えるにあたり、セキュリティ対策は避けて通れません。まずは、利用規約をしっかり作り、Webサイトやレンタルスペースに設置しておきましょう。また、監視カメラや電気錠・スマートロックなどを設置し、盗難や汚損・破損のリスクを抑止することも大切です。

最近のWeb監視カメラはかなり値段が下がっているので、費用対効果を考えると必須設備かもしれません。
また無人レンタルスペースでは、鍵の管理についてスマートロックを設置し専用のアプリで施錠・解錠するのが一般的になってきています。利用者一人ひとりにスマホアプリをインストールしてもらう手間はありますが、鍵を渡す必要がないため返却忘れや鍵のかけ忘れがなく、比較的安心・安全な運用が可能です。
いつ、誰が、どこに入った、出たという履歴も確認でき、鍵の入退室権限の与奪もクラウド上からすぐに行えるので監視カメラとともに導入を推奨します。

また、スペースの利用時にスペースの予約から決済まで完了できる予約決済システムを使えば、利用者の未払いを防ぎ、現金も扱わずにすむので、限りなく無人、自動化されたレンタルスペースの運営が可能となります、運用工数の低減、トラブル防止の観点からも無人化するなら予約決済システムの利用はほぼ必須と考えた方が良いかもしれません。

まとめ

レンタルスペースを運営する人も増えてきましたが、まだまだこれからのビジネスとされている市場であり、場所とニーズを戦略的に考えれば、少ない運用コストで利益を出すことも可能です。
ただし、時間や空間的制約から月額の売り上げ上限がある程度決まっている業態ではあるので、人件費などの固定費を抑えた運営は避けて通れないと思います。
スマートロックや予約決済システムを活用し、無人、省人化をうまく組み合わせて、健全かつ安心・安全で管理工数を抑えた効率的な運営を目指しましょう。