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はじめに：取り壊しが決まったビルを「遊ばせる」のは、本当にもったいない

再開発の計画が決まった瞬間、そのビルはある種の「宙ぶらり状態」に入ります。数年後には解体されることが確定している。大規模なリノベーション投資をする意味はない。既存テナントは退去し、新たな長期テナントを入れるわけにもいかない——。

気づけば、好立地の物件が何年もの間、鍵のかかったままの空きビルとして静かに解体の日を待っている。こういう光景は、都市の再開発エリアに限らず、全国各地で起きています。

しかし、この「宙ぶらり状態」を逆に活かす発想があります。取り壊しが決まっているからこそ、期間限定のスペースとして大胆に活用できる——むしろ、そこにしか生まれない価値があるという考え方です。

本記事では、この「暫定活用」という戦略の面白さと実際の事例をご紹介します。不動産関係者であれば、「うちの物件でもできるかも」と思っていただけるはずですし、そうでない方にも「そういう使い方があるのか」と読んで楽しんでいただける内容にしました。

渋谷エキスポ：解体前のデパートが「博覧会」になった

この発想を語るうえで、最も象徴的な事例が東急百貨店東横店の「渋谷エキスポ」です。

2020年3月末、1934年の開業から85年の歴史を刻んだ東急百貨店東横店が閉店しました。閉店後の建物は渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟の建設に向けて解体される予定。しかし東急は、その解体前の期間を「捨て置く」のではなく、大胆にひっくり返しました。

東急は、東急百貨店東横店の解体前に施設の一時活用プロジェクト「渋谷エキスポ」を実施すると発表しました。2020年4月から順次スタートし、7月1日から9月13日までをコア期間として開催。限定の物販、文化・情報発信系の催事、食イベントなどを展開し、渋谷らしい「おもてなし」を提供する計画でした。

「EXPO（博覧会）」と「駅（エキ）」と「スポット」を掛け合わせた「渋谷エキスポ」というネーミングが象徴するように、これは「閉店後の穴埋め」ではなく、解体前の建物を一つのイベント空間として再定義する試みでした。

残念ながら同プロジェクトは感染症拡大の影響を受けて大幅に縮小を余儀なくされましたが、「取り壊しが決まった建物こそ、通常では許されない大胆な使い方ができる」という発想の先例として、不動産・まちづくりの文脈で今も語り継がれています。

セゾン代官山「アートゴールデン街」：解体前の10階建てマンションが、没入型アートの聖地になった

渋谷エキスポと同じ発想の延長線上に、さらに挑戦的な事例があります。東京・代官山の「セゾン代官山」をめぐる取り組みです。

1986年竣工の10階建て賃貸マンション「セゾン代官山」は、解体着工（2025年2月）を前にした2025年1月、約20日間だけ建物全体がひとつの巨大なキャンバスへと変貌しました。東京建物が主導したプロジェクト「アートゴールデン街 by NoxGallery × Superchief × Brillia」には、国内外から約70組のアーティストが参加。全50室の個室と共用部のすべてをアーティストたちがそれぞれのコンセプトで演出し、「サイバーパンク」「ジャパニーズヴィレッジ」「デコトラ」といったフロアごとのテーマのもと、デジタルアートからインスタレーション、伝統絵画まで渾然一体となった没入型の体験空間が生まれました。

会期中の来場者数は約7,000人。閑散としていた周辺地域に大きな賑わいをもたらし、この取り組みは2025年度のグッドデザイン賞を受賞しています。審査員は「高度成長期に作られた都市ストックが更新期を迎える中、解体待ちの期間を地域に還元し価値化した革新的なアプローチ」と評しました。

東京建物はこの取り組みを指して「ビルの終活」と表現しています。終わりが決まっているからこそ、現役のビルでは絶対に踏み込めない大胆さで空間を使い切れる——この発想の転換こそが、この20日間を特別なものにした核心です。

銀座「CANBIRTH」：解体前の8階建てビルが、若手アーティストの実験場になった

規模は異なりますが、同じ「ビルの終活」の思想を地道に実践した事例として、銀座・旧有賀写真館ビル（銀座髙木ビル）の取り組みも見逃せません。

地上8階地下1階のこのビルは、解体着工までの約半年間、若手アーティスト約60人に全フロアを無償で開放しました。プロジェクト名は「CANBIRTH（キャンバス）」。銀座という土地柄、地価・賃料ともに極めて高く、駆け出しのアーティストが活動拠点を持つことは通常ほぼ不可能です。しかしこの「暫定期間」を活用することで、銀座の街に新たな多様性を呼び込むことができました。

元撮影スタジオの機材や、写真館時代のロッカー・棚・内線電話といった備品もそのまま作品の素材として使われ、ビルの記憶と現代アートが融合した展示が展開されました。壁や窓ガラスへの直接描画など、通常の賃貸では絶対に許されない表現も、解体前だからこそ可能でした。

そしてこの事例が特に示唆に富むのは、「その後」です。デベロッパーの髙木ビルは、暫定活用期間中に培ったクリエイティブなネットワークを、2022年竣工の新ビルにも引き継ぎました。新ビルの上層階には木造のコミュニティ施設が設けられ、「CANBIRTH」で生まれたつながりが、新しい建物のソフトインフラとして継承されています。

暫定活用は「壊すまでの時間つぶし」ではない。次の建物のコンセプトを育てる時間でもある——この事例はそのことを、実証的に示しています。

なぜ「期間限定」は強いのか——ビジネスとしての論理

暫定活用が単なる「空き対策」にとどまらず、むしろ強力なビジネスモデルになりうる理由を整理しておきましょう。

① 「終わりがある」ことが、ブランドになる

飲食業界では「期間限定メニュー」が通常メニューより売れるという現象が起きます。不動産でも同じことが言えます。「○月○日まで」という終わりが明示されているスペースは、「今しか体験できない」という希少性を自動的に帯びます。

渋谷エキスポが「博覧会」という言葉を選んだのも、この希少性の演出と無関係ではないでしょう。期間限定であることを前面に出すことで、集客の武器にすら変えることができます。

② 大規模な原状回復工事が不要

通常の賃貸では「退去時に元の状態に戻す」原状回復義務が発生します。しかし取り壊しが決まっている建物では、この制約が事実上なくなります。壁に穴を開けても、床を貼り替えても、どうせ解体される。つまり、通常の賃貸では許されない大胆な内装・演出が可能になるのです。

この「大胆さ」こそが、暫定活用スペースが持つ独自の魅力の源泉です。

③ 実験的なビジネスモデルの「試験場」になる

長期的な賃貸契約を結んでいると、失敗しても簡単に撤退できません。しかし期間限定の暫定活用であれば、「この業態でこの立地はどれくらい集客できるか」「この価格帯のワークスペースに需要はあるか」といった実証実験を、本番開発前に行うことができます。

再開発後の新施設のテナント構成を検討するうえで、暫定期間中のデータが貴重なインサイトになるケースもあります。

どんな活用パターンが考えられるか

具体的に、どのような用途が期間限定スペース活用に向いているのか、整理します。

コワーキング・シェアオフィス

最も導入しやすいパターンです。フリーランサー、スタートアップ、リモートワーカーの需要は都市部を中心に根強く、稼働率も見込みやすい。初期投資を最小限に抑えつつ（Wi-Fi・電源・最低限の家具）、集客プラットフォームに掲載するだけで予約が入り始めるケースもあります。

レンタルスペース・イベント会場

「普通のビルではできないことをやりたい」というニーズを持つ人は常にいます。期間限定・解体前という文脈のある空間は、それ自体がコンセプトになります。ポップアップショップ、アートインスタレーション、撮影スタジオ、音楽ライブ、トークイベント——建物の歴史や佇まいを演出に組み込むことで、ほかにはない体験価値が生まれます。

飲食・カフェの暫定出店

テナント誘致の観点からは、長期契約を結べる飲食業者は少ないかもしれませんが、「期間限定の話題性を出したい」ポップアップ出店希望者は多くいます。特に新業態を試したい飲食事業者にとって、期間限定・低リスクで試せる立地は魅力的な選択肢です。

地域コミュニティスペース・公益活用

行政や地域団体との連携で、子ども向け学習スペース、NPOの活動拠点、地域交流イベントの会場として開放するケースもあります。直接の収益には結びつかないものの、地域からの信頼とPRという観点では大きなリターンが期待できます。

暫定活用で必要になる「セキュリティ」という課題

期間限定スペースを運営するうえで、見落としがちでありながら重要な課題があります。入退室管理とセキュリティです。

「どうせ解体するビルだから、セキュリティはゆるくていい」——この発想は危険です。不特定多数の人が出入りするスペースである以上、「誰がいつ入退室したか」の管理は必要ですし、夜間の不法侵入リスクへの備えも欠かせません。

しかし、「解体が決まっているビルに大規模な鍵の工事をするのはもったいない」というのも現実の声です。ここで生きてくるのが、後付けで設置できるスマートロックという選択肢です。

Akerunのようなスマートロックシステムは、既存のドアに取り付けるだけで入退室管理が可能になります。工事が最小限で済むため、取り壊し前の暫定活用と非常に相性がよい。利用者はスマートフォンやQRコードで入室でき、時間帯や利用者ごとに異なるアクセス権限を設定することも可能です。

「期間が終わったら外せる」という点も、暫定活用ならではのメリットです。移設・撤去が容易なシステムは、解体前の建物には特に合理的な選択肢です。

まとめ：「終わりの決まった建物」を、どう価値に変えるか

解体が決まった建物は、ある意味であらゆる制約から自由になった建物です。長期テナントへの配慮も、将来的な資産価値の毀損リスクも、原状回復コストも——通常の不動産経営を縛るさまざまな制約が、ここでは外れています。

だからこそ、通常の賃貸では絶対にできない「大胆な使い方」ができる。期間限定という縛りが、むしろ希少性とブランドを生む。解体前の数年間を「無収益期間」として捨てるのではなく、実験と収益とPRを同時に実現する「最後の舞台」として活用する——この発想の転換が、これからの都市の再開発に新しい可能性を開いていくかもしれません。

全国各地で進む再開発の波の中で、「解体を待つビル」の数は今後も増え続けます。そのビルを、解体の日まで意味ある場所として使い続ける知恵と技術が、これからの不動産オーナーに求められているのではないでしょうか。

Akerunは、暫定活用スペースのセキュリティ・入退室管理にも対応しています。後付けで設置できる設計のため、工事を最小限に抑えながら、時間帯別・利用者別のアクセス管理が可能です。期間限定のスペース活用をご検討の際は、ぜひご相談ください。