Akerun(アケルン) | スマートロック
導入社数No.1の法人向け入退室管理

「新築や建て替えのコストが上がりすぎて、事業計画が成り立たない」「保有している築古ビルの空きフロアを、もっと収益化できないか」

——建築費が高止まりする今、不動産オーナー・デベロッパーの投資戦略は、大きな転換点を迎えています。

新築一辺倒から、既存ストックを活かして収益を最大化する「バリューアップ」へ。

本記事では、建築費高騰の市場背景と、築古ビル・遊休フロアを無人コワーキングとして再生し、NOI（純収益）を改善する手法を、Akerunの導入現場から見えてきた実際の傾向も交えて解説します。

新築が建てられない時代の「ストック再生・NOI最大化」

なぜ「既存ビルのコンバージョン」が選ばれるのか

建築費の高騰は、一過性ではなく構造的な問題になっています。

建築費は2015年比で30%以上急騰し、資材価格の沈静化後も、いわゆる「建設業の2024年問題」（時間外労働の上限規制による労務コスト増）や円安による輸入建材の高止まりを背景に、高い水準が続いています。

この結果、事業費の倍増によって再開発計画の中止・延期が相次ぎ、「築古物件を取得して壊し、新しいビルに建て替える」という単純な事業モデルでは収益を上げにくくなっています。

そこで注目されているのが、新築ではなく既存ビルのリノベーション・用途変更（コンバージョン）によって収益を向上させる戦略です。

実際に、新築オフィスを別用途にコンバージョンして賃料収入を大きく高める事例も出ています。

つまり、これからの不動産投資は「いかに壊して建てるか」ではなく、「いかに既存ストックの収益（NOI）を高めるか」が勝負どころになっています。

▶ 出典：東急リバブル「長期化する建築費高騰の影響と今後のシナリオ」 https://www.livable.co.jp/solution/brand/contents/250416-1.html ／ 日経不動産マーケット情報「高止まりする建設費、収益向上力が重要に」 https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/column/21/00001/00085/

築古ビル・空きフロアを無人コワーキングで再生する3ステップ

数あるバリューアップ手法の中でも、空きフロア・遊休不動産を無人コワーキング／シェアスペースに転換する方法は、比較的低コストで着手でき、NOI改善につなげやすい選択肢です。進め方を3ステップで整理します。

Step 1：ターゲット層の設定と料金プラン（月額・都度利用）の最適化

まず、その立地でどんな利用者を狙うか（周辺のオフィスワーカー、フリーランス、出張者など）を定め、料金プランを設計します。

月額会員とドロップイン（都度利用）を組み合わせることで、稼働率と収益の安定を両立できます。

後述するように、Akerunの導入現場でも「ドロップイン（従量課金）に対応できること」を評価する声は少なくありません。

Step 2：配線工事コストを抑える省人化インフラの選定

築古ビルの再生でボトルネックになりやすいのが、内装・電気・配線工事のコストです。

とくに入退室管理や受付の仕組みは、大がかりな工事を伴うと初期投資がふくらみます。工事を最小化できる省人化インフラを選ぶことが、採算を左右します。

Step 3：予約・決済・入退室の完全自動化

無人コワーキングとして成立させるには、「予約 → 決済 → 解錠 → 退室」の一連の流れを自動化する必要があります。

予約システム・決済／基幹システム・スマートロックを連携させ、受付を無人化することで、運営の人件費を抑えます。

【現場の様子】コワーキング再生で「選ばれている理由」

ここからは、フォトシンスがスマートロック「Akerun」を提供してきた導入案件から見えてくる、コワーキング・シェアオフィス領域の実際の傾向をご紹介します。

一般論では見えにくい、現場のリアルな判断軸です。

導入目的として挙がりやすいもの

コワーキング・シェアオフィス・貸会議室といったレンタル・シェア施設は、フォトシンスにとっても継続的にご導入いただいている業態群です。

これらの施設が入退室管理を導入する目的としては、次のようなものが挙げられる傾向があります。

• 入退室管理によるセキュリティ強化（誰がいつ入退室したかの把握・入室制御）

• 施設の無人運営・24時間運営

• 物理鍵の置き換え（鍵の受け渡し・複製・紛失の解消）

築古ビルの空きフロアを再生する際も、この3つは共通する狙いになります。とくに「無人・24時間運営」は、人件費を抑えながら稼働時間を伸ばせるため、NOI改善に直結します。

「決め手」になりやすいポイント

導入の決め手としては、コスト面と連携面の評価が目立ちます。フォトシンスのレンタル・シェア施設向けの成約案件では、次のような点が決め手として挙げられる傾向があります。

• 費用対効果：初期投資と運用コストに見合う効果が見込めること

• 他システムとのAPI連携：予約・決済など既存システムと連携できること

• フォトシンスで一気通貫に対応できること：鍵・運用・システムをまとめて任せられる安心感

• スピーディな導入：短期間で運用を開始できること

• ドロップイン（従量課金）対応・多拠点の一元管理

築古ビルのバリューアップでは、初期投資と工事期間をいかに抑えるかが成否を分けます。

「費用対効果」「スピーディな導入」「システム連携」が選ばれる理由になっているという事実は、バリューアップ用途との相性の良さを裏づけています。

※上記は、フォトシンスの導入案件から読み取れる一般的な傾向を文章化したものです（個別の件数・順位・個社情報は含みません）。

導入現場の一例：遊休スペースを無人シェアオフィスに

Akerunの公式導入事例では、旧来の拠点の空きスペースをシェアオフィスとして活用し、無人運営環境での入退室管理を実現している不動産事業者の例が紹介されています。

この事例では、利用者が複数拠点を横断的に利用できるようにしたうえで、オープンなAPIを通じて利用企業の勤怠・労務管理まで支援しています。

生体認証やQRコードも比較検討したうえで、条件に合致したのがAkerunだったといいます。

「遊休不動産の空きスペースを、無人運営のシェアオフィスとして収益化する」——まさに本記事のテーマである、既存ストックのバリューアップを体現した使い方です。

▶ 参考：Akerun導入事例（シェアオフィスの無人運営・複数拠点横断・API連携） https://akerun.com/casestudy/detail_nttud ／ https://akerun.com/casestudy/detail_h1t

電気工事費を抑える「後付けスマートロック」で初期投資を最小化

築古ビルのバリューアップで初期投資を抑える鍵が、既存の設備をそのまま活かすという発想です。スマートロック「Akerun」は、既存のドアや鍵に後付けで設置でき、大がかりな交換工事を避けられます。

導入現場で評価されている点と重なりますが、あらためて整理すると次のとおりです。

• 既存のドア・鍵を活かして即日スマート化：サムターン錠には電池駆動の「Akerun Pro」、自動ドア・電気錠には「Akerun コントローラー」と、扉に応じて選択できます。賃貸物件でも原状回復を想定した運用がしやすい設計です
  
  

• 日にち・時間を指定した解錠権限を会員に発行：会員ごとに使える時間帯・エリアを制御でき、無人でも安心して運営できます
  
  

• 本社・自宅からの遠隔操作で24時間運営に対応：離れた場所からドアの開閉や在室状況・入退室履歴の確認ができます
  
  

• クラウドで会員を一括管理：会員数が増えても手間なく運用でき、複数フロア・複数物件をまとめて管理できます
  
  

• 予約・決済システムとの連携で受付を自動化：予約プラットフォーム（RESERVAなど）や基幹システム「fixU」と連携し、入会・予約から鍵発行・決済までを自動化。Akerunは業界最大級のAPI連携数を掲げています
  
  

• 1枚の会員証で複数拠点・エリアを制御：シェアオフィス運営では、1枚の会員証で複数拠点を利用できるような設計の実績があります

大がかりな工事を伴わない後付けのインフラは、初期投資を抑えるだけでなく、休業期間を最小化して収益化を早める効果も期待できます。

▶ 参考：Akerun「シェアオフィス業界の導入実績」 https://akerun.com/casesearch/coworking_spaces／ Akerun「業界最大級のAPI連携」 https://akerun.com/entry_and_exit/alignment

まとめ：築古ビルのバリューアップを検討する前に

建築費高騰時代の不動産経営は、「新築で勝つ」から「既存ストックの収益を高める」へと軸足が移っています。空きフロア・遊休不動産の無人コワーキング化は、その有力な選択肢であり、Akerunの導入現場でも「費用対効果」「システム連携」「無人・24時間運営」を軸に選ばれています。次のような方は、収益化プランの検討をおすすめします。

• 保有する築古ビル・空きフロアの収益を改善したいオーナー

• 建て替え・新築のコスト高で、コンバージョンを検討しているデベロッパー

• 初期投資と工事期間を抑えて、遊休スペースを収益化したい

• 予約・決済・入退室を自動化し、無人・省人で運営したい

フォトシンス（Akerun／Migakun／fixU）のご紹介

提供元である株式会社フォトシンスでは、スマートロック「Akerun」をはじめ、現場オペレーションを担う「Migakun」、店舗の無人化・省人化を支える基幹システム「fixU」を扱っており、「商用施設の無人化をトータルソリューションする」サービスを展開しています。さらに、フォトシンスの強力なパートナーシップを活用することで、システムや運営面だけでなく、無人店舗の開業に不可欠な「不動産物件」「内装」「業務用機器・什器」を扱う企業のご紹介まで包括的にサポートが可能です。

ビルオーナー・不動産管理会社向けの導入事例や、Akerunの設置手順・コスト感をまとめた資料は、以下より無料でダウンロードいただけます。

• Akerun資料ダウンロード：https://akerun.com/download

• ご相談・お問い合わせ：https://akerun.com/inquiry_top

参考・出典一覧

• 東急リバブル「長期化する建築費高騰の影響と今後のシナリオ」 https://www.livable.co.jp/solution/brand/contents/250416-1.html

• 日経不動産マーケット情報「高止まりする建設費、収益向上力が重要に」 https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/column/21/00001/00085/

• Akerun導入事例（シェアオフィスの無人運営・複数拠点横断・API連携） https://akerun.com/casestudy/detail_nttud ／ https://akerun.com/casestudy/detail_h1t

• Akerun「シェアオフィス業界の導入実績」

  https://akerun.com/casesearch/coworking_spaces

• Akerun「業界最大級のAPI連携」 https://akerun.com/entry_and_exit/alignment

• ※本文中の「導入目的・決め手の傾向」は、フォトシンスの2024年以降のデータから読み取れる傾向になります（個別の件数・個社情報は非掲載）